财鑫闻｜恒大亮出“增、控、降”的三字新战略 要用最大的力度和决心每年降负债1500亿

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　　大众网·海报新闻济南4月1日讯（记者 沈童）3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　恒大新战略是此次业绩发布会的最大亮点，许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

许家印宣布恒大全面实施新战略

　　许家印在发布会上表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　那么具体而言，这“一增、一控、一降”，恒大将如何做到？我们不妨来一探究竟。

　　开源：应对疫情，“网上销售”助力“高增长”

　　作为一家年销售超6000亿的头部房企，“增”是恒大“三字决”新战略的基本前提，高土储+强销售，无疑助推其业绩高增长的基石。根据其发布的2019年年报显示，公司2019年销售达6011亿，要在达到3年内实现大增4000亿这一目标，这无疑对公司的货量及销售力提出更高的要求。

　　根据恒大年报显示，截至目前，恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿。货量充足，再加上强劲的销售力，恒大销售业绩实现大幅增长可以说不是一句空话。

　　除此之外，2020年伊始，突如其来的疫情对各行各业都带来了不同程度的冲击，使得众多售楼处门可罗雀，房地产企业在今年前三季度的销售量也尤为令人担忧，很多中小企业出现了因资金链流断裂而陷入危机的情况。

　　而作为行业龙头，恒大在今年年初实施了“网上销售”，这令恒大在2020年一季度业绩实现了“开门红”：销售额达1465亿，大增23%，销售回款1133亿，大增55%，稳居行业排名首位。这一成绩既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

　　节流：控制土地储备规模，保持现金流充足

　　土地储备对于房企而言无疑是诱人的美食，有了土储才有“力气”，可以说土地储备是实现“高增长”的基础，但过量的土地储备则会造成大量的资金沉淀，增加企业负担。而恒大在这一点上也是做了充足的准备。

　　许家印在现场表示，在地产主业方面，在现有土地储备的前提下，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；在多元产业方面，也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。通过严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，为恒大降负债保证了充足的现金流。

　　每年降1500亿元负债，向行业“顽疾”发起挑战

　　在恒大新战略中，“降”是核心，也是“增”、“控”两环节的根本落脚点。众所周知，中国房地产企业负债率一直居高不下。数据显示，2019年上半年房企的平均净负债率创历史新高。其中，174家房企总有息负债规模为76654亿元，70家重点房企总有息负债66283亿元，较去年年初增长11.3%。

　　在A股上市的房企当中，截至2019年12月31日，万科A、保利地产和金地集团三家行业龙头企业的资产负债率分别为84.36%、79.64%和76.42%（保利地产和金地集团数据为前三季度），而高负债同时也一直是恒大难以回避的话题。

　　在其2019年年报数据中，恒大的资产负债率达到了77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。而按照恒大的规划，要将有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　这对于恒大来说显然是一个“高难度”目标，但许家印对此却很有信心。他在发布会现场算了一笔账：“2018年和2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果按照恒大提出的销售目标——今年实现销售8000亿，回款按7000亿来计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

恒大一季度销售及回款对照图

　　恒大战略转型，可行可控可期待

　　正如许家印所言，若今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，在一增一减的双重效应下，今年有息负债下降1500亿的目标确实不在话下。

　　恒大除了在回款与土地支出方面进行增减外，其在多个方面也已具备了大降负债的条件和优势。比如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

　　有业内人士分析认为：“恒大此次战略转型，决心之大、力度之大前所未有，而随着新战略深入推进，通过销售业绩的强劲增长、土储的负增长等一系列强有力的手段，恒大或将进一步提升增长质量，负债大降是大概率事件。”

　　此外，发布会上，恒大还披露了其多元化板块方面的消息。值得注意的是，在汽车方面目前恒大新能源同步研发14款车型，覆盖全系列产品。许家印透露，恒驰1计划2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产。广东、上海基地将于2020年下半年竣工。